房产(chǎn)置(zhì)业
7月10日,中国人民银行、国家金融监督管(guǎn)理总局发布(bù)《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政(zhèng)策(cè)期限的通(tōng)知》,对“金融16条(tiáo)”中有关政策有适用期(qī)限的(de),将适用期限统(tǒng)一延长至2024年12月31日。
中国人民银行(háng) 国家金融监督管(guǎn)理总局有关负责人
就(jiù)延长金融支持房地(dì)产市场平稳健康发展有(yǒu)关政策
期(qī)限的通知答(dá)记者问
问:此(cǐ)项政(zhèng)策出台的背景是什(shí)么?
答:2022年11月11日(rì),中国人民银(yín)行、原银保监会联合出台《关于做(zuò)好当前金融支持房地产市场平稳健康(kāng)发展工作的通知(zhī)》(简称《通知》),从保持房地(dì)产(chǎn)融资平稳(wěn)有序、积极(jí)做好(hǎo)保(bǎo)交楼金(jīn)融服务、配合做好受(shòu)困房企风险(xiǎn)处置(zhì)、加(jiā)大住(zhù)房租赁金融(róng)支持等方面,明确了16条支持政(zhèng)策,其中两条政策(cè)规定(dìng)了适用期(qī)限。《通(tōng)知》发布实施后,对保(bǎo)持(chí)房地产融资合理适(shì)度、推动化解房地产企(qǐ)业风(fēng)险发挥了积极(jí)作用(yòng),取得了良好(hǎo)的政策效果。综合考虑当前(qián)房地产市场形(xíng)势,为引导金融机构继续对房地产企业(yè)存量融资展期,加大保交(jiāo)楼(lóu)金融支持,中(zhōng)国人民银(yín)行(háng)、国家金融监(jiān)督(dū)管理(lǐ)总局决定,延长有(yǒu)关政策适用期限。
问:延期(qī)涉及哪(nǎ)两条政(zhèng)策?
答(dá):政策延期涉(shè)及两项内容(róng):
一是对(duì)于房地产企业开发贷(dài)款、信托贷(dài)款等存量融资(zī),在保证债权安(ān)全(quán)的前(qián)提下,鼓励(lì)金融机(jī)构与房地产企业基于商业性(xìng)原则自主协商,积极通过存量贷款展(zhǎn)期、调整(zhěng)还款安排等方式予以支持,促(cù)进项目完工交付。2024年12月31日前到期的,可以允(yǔn)许(xǔ)超出原规(guī)定(dìng)多展期1年(nián),可不调整贷款(kuǎn)分类(lèi),报送征信系统的(de)贷款分类(lèi)与之保持(chí)一致。
二是对于商(shāng)业银行按照(zhào)《通知》要(yào)求,2024年12月31日前向专(zhuān)项借款支持(chí)项目发(fā)放的(de)配套融资(zī),在贷款期限内(nèi)不下(xià)调风险分类;对债(zhài)务新老划(huá)断后的承贷主体按照合格(gé)借款主体管理。对于(yú)新发放的配套融资形成不良的,相关(guān)机构(gòu)和人员(yuán)已尽职的(de),可予免责。
除上(shàng)述两条(tiáo)政策(cè)外,其他不涉及适用期限的政策长(zhǎng)期有效。各(gè)金融机构应按照文件要(yào)求切实抓好落实(shí),因城施策支持刚性和改善性住房需求,保持房(fáng)地(dì)产融资合理适度,加大保交楼金(jīn)融(róng)支持(chí),推动行业风险市场化出(chū)清,促进房地产市场平稳(wěn)健康发(fā)展。
“金融16条(tiáo)”《通知》原文:
为贯彻(chè)落实党(dǎng)中央、国(guó)务(wù)院决策部署,坚持(chí)房子是用来住(zhù)的、不是用来炒的定(dìng)位,全面落实(shí)房地产长效机制,因(yīn)城(chéng)施策支持刚性和改善(shàn)性住房需求,保持(chí)房地产融资合理适度,维护(hù)住房消费者合法权益,促进(jìn)房地产市场平稳健康发展,现将有关事项通知如下:
一(yī)、保持房地产融(róng)资平稳(wěn)有序(xù)
(一)稳定房地产(chǎn)开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇(yáo)”,对国有、民营(yíng)等各类(lèi)房(fáng)地(dì)产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚(jù)焦主(zhǔ)业、资(zī)质良(liáng)好的房地产企业稳(wěn)健发展(zhǎn)。金融机构要合理区分项目子公司(sī)风险与集(jí)团控股公司风险,在保(bǎo)证债权安(ān)全、资金封闭运作的前(qián)提(tí)下,按照市场化原(yuán)则满(mǎn)足房地产项目合理(lǐ)融(róng)资需求。支持项目主办行和银(yín)团贷款模式,强化贷款审批(pī)、发放、收回全流程管理,切实保障资金安全。
(二(èr))支(zhī)持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上,因城施(shī)策实施好差别化住房信贷政策,合理(lǐ)确定(dìng)当(dāng)地个人住房贷款首付比例和贷款(kuǎn)利率政策下限,支持(chí)刚性和改善性住(zhù)房需求。鼓励金(jīn)融机构结(jié)合自身经营情况、客户风险状况(kuàng)和信贷条件(jiàn)等(děng),在(zài)城市政策下(xià)限基础上,合理确定个人住房贷款具(jù)体首付比(bǐ)例和利率水(shuǐ)平。支持(chí)金融机构优化新市民住房金融服务,合理确定符合购房条件新(xīn)市民首套住房个人(rén)住房贷款的标准(zhǔn),多维度科学审(shěn)慎(shèn)评估新(xīn)市民信(xìn)用水平,提升(shēng)借款和还款便利度。
(三)稳定建筑企业信贷投(tóu)放。鼓励(lì)金融机构在风险可控、商(shāng)业可持续基础上,优化建筑企业信贷服务(wù),提供(gòng)必要(yào)的贷款支持,保(bǎo)持建筑企业融资连续稳(wěn)定。
(四)支持(chí)开(kāi)发贷款、信(xìn)托贷款(kuǎn)等存量融资合理(lǐ)展期。对于(yú)房(fáng)地产企业开发(fā)贷(dài)款、信托贷款等(děng)存量融资,在保证债权安全的(de)前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于(yú)商业性原则自主协商(shāng),积极通过存量贷款展(zhǎn)期、调整还款安排等方式(shì)予(yǔ)以支(zhī)持(chí),促(cù)进(jìn)项目完工交付。自本通知印发(fā)之日起(qǐ),未(wèi)来(lái)半年内到期的(de),可以允许超出原规(guī)定多展(zhǎn)期1年,可不调整贷款分类,报送征信(xìn)系(xì)统的贷款(kuǎn)分(fèn)类与之保持一致。
(五(wǔ))保持债券(quàn)融资基本稳定。支持优质房地产企业发(fā)行债券融资。推动(dòng)专业信(xìn)用增(zēng)进机构为财(cái)务总体健康、面临短期(qī)困(kùn)难的(de)房地产企业债券(quàn)发行提供增信支持(chí)。鼓励债(zhài)券发行人(rén)与持(chí)有(yǒu)人提前(qián)沟通,做好债券(quàn)兑付资金安排。按期兑付确有困难的,通过协商做出合理展期(qī)、置换等安(ān)排,主(zhǔ)动化解风险。支(zhī)持债券发行(háng)人(rén)在境内外市场回购债券。
(六)保(bǎo)持信托等资管(guǎn)产品融(róng)资稳定(dìng)。鼓(gǔ)励信托等资管产品支持房地产合理融(róng)资需求。鼓励信托公(gōng)司等金融机构(gòu)加快业务转型(xíng),在(zài)严格落(luò)实资管产品监管要求、做好(hǎo)风险防控的基(jī)础(chǔ)上,按市场(chǎng)化(huà)、法治化原则(zé)支持房地产企(qǐ)业和项目(mù)的合理(lǐ)融资需求,依(yī)法合(hé)规为(wéi)房地产企业项目并购、商业养老地产(chǎn)、租赁住房建设等提供金(jīn)融支持。
二、积极做好“保交楼(lóu)”金融服务
(七)支持开发(fā)性政策性(xìng)银行提(tí)供(gòng)“保交楼”专项借款。支持国(guó)家开(kāi)发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求,依法合规、高效有序地向经复(fù)核备案的借款主体发放“保(bǎo)交楼(lóu)”专项(xiàng)借款,封(fēng)闭运行、专(zhuān)款专用,专项用于支持已售逾期难交付住(zhù)宅(zhái)项目加快建设交付。
(八)鼓励金融(róng)机构提供(gòng)配套融资支(zhī)持。在专项借款支持项目明确债权债(zhài)务(wù)安排、专项借款和(hé)新增配(pèi)套融(róng)资司法保障后,鼓励金融机构特(tè)别是项目(mù)个人住房贷款的主融资(zī)商业银行或其牵头组(zǔ)建的银团,按照市场化、法治化原则,为专项借(jiè)款支持项目(mù)提供新增配套融资支持(chí),推动化(huà)解未交楼个人住房贷款风险。
对于剩(shèng)余货值的(de)销售回款可(kě)同时覆盖专项借款和(hé)新增配套融资的项目,以及剩余货值的销售回款不能同(tóng)时覆盖专(zhuān)项借款和新增(zēng)配套融资,但已明确新增配套融(róng)资(zī)和专项借款配套(tào)机制安排(pái)并落实还(hái)款来源(yuán)的项目(mù),鼓励金(jīn)融机构在商业自愿前(qián)提下积(jī)极(jí)提供新增配套(tào)融资支持。
新增配套融资的承贷主(zhǔ)体(tǐ)应与专项借款支持项目的实施主(zhǔ)体保持一致,项目存量(liàng)资产(chǎn)负(fù)债(zhài)应经地方政府组织有(yǒu)资质机构进(jìn)行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。商业银行可(kě)在房地产开发贷款项下新设“专项借款配(pèi)套(tào)融(róng)资”子科目用于统计和管理。配套(tào)融资原则上不应超过对(duì)应专项(xiàng)借款的(de)期限,最长不(bú)超过3年。项目销(xiāo)售回款应当(dāng)划(huá)入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户(hù),项(xiàng)目(mù)专用账(zhàng)户由提(tí)供新增配套融资的商业银行参与共同管(guǎn)理。明确按照(zhào)“后进先出”原(yuán)则,项目剩(shèng)余货值的(de)销售回款要优先偿还新增配套(tào)融资和(hé)专项借款。
对于商业(yè)银行(háng)按照本通(tōng)知要求,自本通(tōng)知印发之日起半年内,向专项借款(kuǎn)支持项目(mù)发放的配套融资,在贷(dài)款期限内不下调风(fēng)险(xiǎn)分类;对债务新老(lǎo)划(huá)断后(hòu)的承贷主体按(àn)照合格(gé)借款(kuǎn)主体(tǐ)管理(lǐ)。对于新(xīn)发(fā)放的配套融资形(xíng)成不(bú)良的,相关机构和人员已尽职的,可(kě)予(yǔ)免(miǎn)责。
三(sān)、积(jī)极配合做好受困房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业风险处置
(九)做好房地产项目并购金融(róng)支持。鼓励商业(yè)银行稳妥有序开展房地(dì)产项目并购贷款业务,重点支持(chí)优(yōu)质房地产企业兼(jiān)并(bìng)收(shōu)购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公(gōng)司(以下统称资产管理公司)发挥在(zài)不良资产处置、风险(xiǎn)管(guǎn)理等方(fāng)面的经(jīng)验和能力,与地方政(zhèng)府、商业银行、房地产企业等共同协商(shāng)风险化解模式,推动(dòng)加快资(zī)产处置(zhì)。鼓励(lì)资产管理公司与(yǔ)律师事(shì)务(wù)所、会计师事务所等第三方机构开(kāi)展(zhǎn)合作,提高资(zī)产处置效率。支持符(fú)合条件的商(shāng)业银行、金融资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司发行房地(dì)产项目(mù)并购主题金融债券。
(十(shí))积极探索(suǒ)市场化支持方(fāng)式。对(duì)于部分已进入司法(fǎ)重整(zhěng)的(de)项目,金融机构可按(àn)自(zì)主决(jué)策、自担(dān)风险、自负盈亏原则,一(yī)企一策(cè)协助推进项目复工交(jiāo)付。鼓励资产(chǎn)管理(lǐ)公司通过担任破产管理(lǐ)人、重整(zhěng)投资人等方式参与项目处置(zhì)。支持有条件的金融机构(gòu)稳妥探索通过(guò)设立基金等方式,依法依规市场化化解受(shòu)困房地产企业风险,支持项目完工(gōng)交付。
四、依法保障(zhàng)住房金融消费者合法权益
(十一)鼓励依法自主协商延期还(hái)本付息(xī)。对(duì)于(yú)因(yīn)疫(yì)情住(zhù)院治疗或隔(gé)离,或因疫(yì)情停(tíng)业失业而失(shī)去收入来源的个人,以及因购房合同(tóng)发生改(gǎi)变(biàn)或解除的(de)个(gè)人住房贷(dài)款,金融机构可按市场化、法治化原则与(yǔ)购房人自主开展(zhǎn)协商,进行(háng)延期展期等调整,相关方都要依法依规、信守(shǒu)合(hé)同、践行承(chéng)诺(nuò)。在此过程中,金融(róng)机(jī)构要(yào)做好客户(hù)服务工作(zuò),加强沟(gōu)通(tōng),依法保(bǎo)障(zhàng)金融(róng)消费者合法权益,同(tóng)时按(àn)相关规定做好资产分类。对于(yú)恶意逃废金融债务的(de)行为,依法依(yī)规予以处理,维护良好(hǎo)市场秩序。
(十二(èr))切实(shí)保(bǎo)护延期贷款的个人征信(xìn)权(quán)益。个人住房贷款(kuǎn)已调整(zhěng)还款安排的,金融机构按新的还款安排报(bào)送信(xìn)用(yòng)记录;经人民法院判决、裁定认定(dìng)应予调整(zhěng)的,金融机构根据人民法院生(shēng)效判决、裁定(dìng)等调整信用(yòng)记(jì)录报送,已报送(sòng)的(de)予以(yǐ)调(diào)整(zhěng)。金融机构应妥善(shàn)处置相关(guān)征信异议,依法保护(hù)信息主体(tǐ)征信权(quán)益(yì)。
五(wǔ)、阶(jiē)段性调整部(bù)分(fèn)金融管理政策(cè)
(十三(sān))延长房地产贷款(kuǎn)集中度(dù)管理(lǐ)政(zhèng)策过渡期安排(pái)。对(duì)于受疫(yì)情等客观原因影响不能如(rú)期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构,人民银行、银保监会或人民银行分支机(jī)构、银(yín)保(bǎo)监(jiān)会派出机构根据房地(dì)产贷款集(jí)中(zhōng)度(dù)管理有关规定,基于实际情(qíng)况并经(jīng)客(kè)观评(píng)估(gū),合理延(yán)长其过渡期。
(十(shí)四)阶段性优化房地产项目(mù)并购融资政策。相(xiàng)关金(jīn)融机构要用好人(rén)民银行、银保监会已出台(tái)的适用于主要(yào)商(shāng)业银行、全(quán)国性金融资产管(guǎn)理(lǐ)公司的阶段(duàn)性房地产(chǎn)金融管(guǎn)理政(zhèng)策(cè),加快推动房地产风险市场化出清。
六、加大住房租赁金融(róng)支持力度
(十五)优(yōu)化住房租赁(lìn)信贷服务(wù)。引(yǐn)导(dǎo)金融机构(gòu)重点加大对独立法人运营、业务边界清(qīng)晰、具备房地(dì)产专业投资和管理能力的自(zì)持物业型住房租赁企业的信(xìn)贷支持,合理设(shè)计贷款期限、利率和还款方式(shì),积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融(róng)机构按照市场化(huà)、法治(zhì)化原则,为各类主体收(shōu)购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租(zū)赁住房(fáng)项目发放的有关贷(dài)款,不纳入房(fáng)地产贷款集中度管理。商业(yè)地产改造为保障性租赁住房(fáng),取得保障性租赁住房(fáng)认定书后,银行(háng)发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷(dài)款相关政策(cè)。
(十六)拓宽住房租赁市场(chǎng)多元化融资(zī)渠道。支(zhī)持住房租赁企(qǐ)业发行信用债券和担保(bǎo)债券等直接(jiē)融资产品,专项(xiàng)用于租赁住房(fáng)建设(shè)和经(jīng)营。鼓励商业银行发行(háng)支持(chí)住房租赁金融债券,筹集资金用于增加住(zhù)房租赁(lìn)开发建设贷款和经(jīng)营性贷款投放(fàng)。稳步推进房地产投资(zī)信托基金(jīn)(REITs)试点。
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